Menu
Komt uw eigendom in aanmerking
voor een project? Bel ons vrijblijvend!
Bel ons: 056 60 21 68

Update verlaagd btw-tarief 6% : afbraak en heropbouw

Het wetsontwerp ter invoering van het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw werd op 17 december 2020 officieel goedgekeurd door de Kamer. Met ingang van 1 januari 2021 tot 31 december 2022 zullen de nieuwe regels voor het verlaagd tarief gelden voor het volledige Belgische grondgebied.

De administratie heeft nu een FAQ-lijst gepubliceerd met een eerste toelichting van deze nieuwe regels. Op basis van deze FAQ’s sommen we hierna enkele aandachtspunten op:

Gesplitste projecten

Het gegeven dat bij een concreet bouwproject grond en gebouw gesplitst worden tussen een grondvennootschap en een bouwvennootschap, op basis van een opstalrecht, hoeft geen beletsel te vormen voor de toepassing van het 6% btw-tarief (zie FAQ B.3).

Het moet in de feiten wel duidelijk zijn dat de bouwvennootschap voor eigen rekening en op eigen risico instaat voor de afbraak van het bestaande gebouw en de heropbouw van het nieuwe gebouw. Echter, hier zal voorzien worden in een tolerantie. Indien de afbraak van het bestaande gebouw reeds door de grondeigenaar is gebeurd en de btw op deze afbraakwerken opeisbaar is geworden vóór 1 januari 2021, terwijl de heropbouw op basis van opstalrecht door een bouwpromotor gebeurt kan het verlaagd btw-tarief toch gelden indien er (i) eenheid van project kan worden aangetoond én (ii) de grondeigenaar en bouwpromotor verbonden partijen zijn (zie FAQ B.8).

Bijzondere aandacht is vereist t.a.v. de heropbouw van wooneenheden op een perceel waarbij de grondeigenaar een eigendomsvoorbehoud maakt t.a.v. de bestaande constructies. Hier wordt de toepassing van het 6%-tarief op de verkopen van de nieuwe constructies door de opstalhouder/promotor expliciet uitgesloten (zie FAQ B.4).

Kadastrale indeling

Op basis van de memorie van toelichting was het reeds duidelijk dat de nieuwe regeling enkel kan gelden voor gebouwen die worden opgericht na afbraak van een gebouw dat zich op hetzelfde kadastraal perceel bevond. Het was evenwel niet duidelijk of dit ook het geval was voor gebouwen die worden opgericht op meerdere kadastrale percelen waarvan er slechts enkele oorspronkelijk bebouwd waren.

Uit het verslag van de bespreking in de Commissie Financiën en Begroting blijkt alvast dat de administratie bereid is om op dit punt een pragmatisch standpunt in te nemen. Indien de nieuwe woning, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50 % gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het volledige project in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 %. Dit wordt nu bevestigd in de FAQ’s (zie FAQ H.1).

Ook t.a.v. verkavelingsprojecten wordt voorzien in enige soepelheid. Indien nieuwe percelen worden gecreëerd binnen een oud perceel waarop een gebouw stond dat werd afgebroken, kunnen alle wooneenheden aan 6% btw worden verkocht, ongeacht het gegeven dat de nieuwe wooneenheden zouden worden gecreëerd op nieuwe percelen waarop het oude gebouw initieel niet stond. Het 6% btw-tarief wordt aanvaard omdat de woningen in dat geval deel uitmaken van het oude bebouwde perceel (zie FAQ H.2).

Enige woning

De FAQ’s bevatten verduidelijkingen over de situatie waarbij er meerdere bouwheren zijn. T.a.v. gehuwde koppels en partners die wettelijk samenwonen, wordt verduidelijkt dat deze als één geheel worden beschouwd voor dit criterium. In geval van mede-eigendom in andere situaties wordt verduidelijkt dat de voorwaarde per eigenaar-bouwheer moet worden beoordeeld (zie FAQ’s D.5 en D.6).

Mutatis mutandis komt het ons voor dat deze principes ook zouden moeten gelden t.a.v. gesplitste aankopen (bv. vruchtgebruik - naakte eigendom).

Oppervlaktecriterium (200 m2)

Voor de berekening van het oppervlaktecriterium wordt enkel rekening gehouden met de totale bewoonbare oppervlakte van ‘woonvertrekken’. Onder het begrip ‘woonvertrekken’ moet worden begrepen: de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes alsook alle ruimtes die worden bestemd voor de uitoefening van een economische activiteit.

De berekening gebeurt vanaf de binnenkanten van de opgaande muren. Ruimtes met een oppervlakte kleiner dan 4 m2 of met een hoogte die minder bedraagt dan 2 meter worden niet meegerekend.

Ruimtes die strikt genomen niet voor huisvesting – in de letterlijke betekenis van het woord – worden bestemd, zijn uitgesloten van de oppervlakteberekening. Dit betreft met name garages, badkamers, wc’s, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen, niet-bewoonbare kelders en zolders (zie FAQ F.2).

Voor appartementen wordt verduidelijkt dat enkel rekening moet worden gehouden met de totale bewoonbare oppervlakte van de woonvertrekken die tot de privatieve delen behoren. Voor wooneenheden die deel uitmaken van een geïntegreerd vastgoedproject (zoals co-housing) wordt verduidelijkt dat de oppervlakte van de woonvertrekken voor gemeenschappelijk gebruik pro rata aan elke wooneenheid moet worden toegerekend (zie FAQ F.3 en F.4).

Gelijkstelling van vernieuwbouw met afbraak en heropbouw

In de memorie van toelichting wordt verduidelijkt dat projecten van vernieuwbouw (ingrijpende renovaties die niet in hoofdzaak steunen op de bestaande dragende structuur) voor toepassing van deze regeling zullen worden gelijkgesteld met ‘afbraak en heropbouw’. Dit wil zeggen dat gebouwen niet noodzakelijk volledig moeten worden afgebroken om te kunnen genieten van het verlaagd 6% tarief.

Er werd reeds aangegeven dat deze gelijkstelling ook zou moeten gelden bij de verkoop van woonunits, gerealiseerd na een vernieuwbouw. Dit wordt bevestigd in de FAQ’s (zie FAQ B.6).

Standaardverklaring en elektronische indiening

De nieuwe maatregel is onderworpen aan een aantal formaliteiten, waaronder de indiening van een voorafgaande verklaring door de bouwheer-natuurlijke persoon of door de verkoper van een door afbraak en heropbouw gerealiseerde woonunit.

Er wordt een standaardformulier voorzien dat via MyMinfin kan worden ingediend (zie FAQ I.1). Daarnaast wordt voorzien in de mogelijkheid om het formulier per post of mail in te dienen. Het standaardformulier zelf vindt u achteraan de FAQ’s.

Werking in de tijd

Voor aannemingswerken inzake lopende afbraak en heropbouw projecten geldt, zoals reeds aangegeven, een afzonderlijke wettelijke regeling waarbij er tijd is tot 31 maart 2021 om de voorafgaande verklaring in te dienen.

Voor lopende verkopen op plan wordt het ook mogelijk om vanaf 1 januari 2021 het btw-tarief aan te passen naar 6%, voor zover alle voorwaarden daartoe worden voldaan. Hiervoor geldt geen bijzondere overgangsregeling. Toepassing van het 6% tarief is zelfs mogelijk ongeacht het gegeven dat de voorafgaande verklaring nog niet werd ingediend op het ogenblik van facturatie. Deze verklaring moet er wel zijn uiterlijk op het tijdstip van de levering van de woning, i.e. het tijdstip van voorlopige oplevering. Het wordt evenwel aangeraden de betreffende verklaring zo snel mogelijk in te dienen (zie FAQ I.3).

Tot slot, het gegeven dat de afbraak reeds heeft plaatsgevonden of reeds geruime tijd terug gebeurde, hoeft de toepassing van het 6%-tarief niet te verhinderen, voor zover duidelijk is dat de bouwheer/verkoper dezelfde entiteit/persoon is die liet afbreken en nu laat heropbouwen (zie evenwel de toegeving in FAQ B.8).

De FAQ’s bevatten nog andere interessante verduidelijkingen. Het staat evenwel vast dat er in de praktijk nog discussiepunten naar boven zullen komen die al dan niet een individuele afstemming per project of aankoop zullen vereisen.

  Waar wil jij graag wonen?

Schrijf in voor onze nieuwsbrief en ontvang als eerste info over nieuwe projecten ยป