Registratiebelasting voor aankoop eigen woning
1. Voorwaarden
Voor de toepassing van het vernieuwde tarief van 7% zijn de voornaamste voorwaarden de volgende:
- De koper(s) is/zijn (een) natuurlijk(e) perso(o)n(en);
- De woning ligt in het Vlaams Gewest;
- Elke koper moet ingeschreven zijn in het bevolkingsregister binnen de twee jaar naar aankoop. Uitzonderingen: (i) binnen de vijf jaar als het tarief van 6% wegens ingrijpende energetische renovaties van toepassing is (zie hierna) of (ii) wanneer het onroerend goed verhuurd wordt aan een erkend sociaal kantoor voor minstens 9 jaar;
- Mits uitzonderingen mogen de kopers noch afzonderlijk noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond in volle eigendom hebben op datum authentieke verkoopakte (beoordeling per koper);
- Het gaat om een ‘zuivere’ aankoop (vb. ruil=10%);
- De geheelheid is aangekocht in volle eigendom.
Bovenop de globale verlaging van het verkooprecht wordt verder nog in een bijkomende vermindering van registratiebelasting voorzien voor ‘goedkope woningen’ van maximum 5.600 EUR (bij 7%) of 4.800 EUR (bij 6%, zie hierna). Onder goedkope woningen wordt verstaan: een woning waarvan de aankoopprijs niet hoger is dan 200.000 EUR (220.000 EUR voor woningen in de Vlaamse kernsteden). Deze vermindering wordt bekomen door een vrijstelling van registratierechten op de eerste schijf van 80.000 euro.
Aankopen die niet voldoen aan de voorwaarden voor de toepassing van het vernieuwde verlaagd tarief zullen onderworpen worden aan het algemeen tarief van 10%.
2. Bijzonder tarieven: energetische renovatie / erfgoed
Naast het verlaagd tarief van 7% bij de aankoop van een gezinswoning werd een nieuw verlaagd tarief van 6% ingevoerd voor wie binnen de vijf jaar na aankoop ‘ingrijpende energetische renovaties’ aan de woning uitvoert. Het gaat dan om een renovatie waarbij de technische installaties om een specifiek binnenklimaat te realiseren (verwarming, koeling, luchtcirculatie) volledig worden vervangen en minstens 75 % van de bestaande en nieuwe buitenschil van de woning wordt (na)geïsoleerd.
Ook voor de aankoop van een onroerend erfgoed wordt een bijkomende fiscale stimulans voorzien waarbij het verkooprecht wordt verlaagd tot 1%. Hier zijn evenwel enkele specifieke voorwaarden aan verbonden o.a. een herinvestering, van deel (6%) aankoopprijs, in het gebouw.
3. Quid meeneembaarheid en abattement?
De meeneembaarheid van vroeger betaalde verkooprechten blijft behouden, de regeling van de bestaande abattementen (zijnde het gewoon abattement, het bij-abattement en het renovatie abattement) verdwijnt. In tegenstelling tot de huidige regeling, zal de meeneembaarheid gecombineerd kunnen worden met het voordeel van het nieuwe tarief van 7% (of 6% bij ingrijpende renovaties zoals hiervoor toegelicht). Door inflatie en prijsstijgingen van het vastgoed zal het plafond van 12.500 euro meeneembaarheid voortaan geïndexeerd worden met sprongen van 500 euro. Let op: enkel het plafond wordt mee geïndexeerd en niet het bedrag aan meeneembare kooprechten.
4. Andere verlaagde tarieven?
Andere verlaagde tarieven, zoals het tarief van 1,5% voor sociale woningen en 4% voor beroepskopers, blijven ongewijzigd behouden.
5. Inwerkingtreding
De nieuwe regels treden in werking op 1 juni 2018 zonder overgangsregeling. Om te bepalen of het oude dan wel het nieuwe verkooprecht van toepassing zal zijn, moet gekeken worden naar de datum van de (onderhandse) koopovereenkomst.
6. Tips & Tricks
(Onderhandse) aankoop onder opschortende voorwaarde: indien er voor 1 juni 2018 een onderhandse koopovereenkomst wordt getekend met opschortende voorwaarden die zich pas realiseren na 1 juni 2018, blijft de oude regeling (=regeling van toepassing op moment ondertekening compromis) van toepassing. Let op: een beoordeling geval per geval is aangewezen.
Wederzijds gekruiste opties (aan- en verkoopbelofte): beide partijen leggen hun verbintenis tegenover elkaar contractueel vast via een systeem van wederzijdse beloftes. Het moment waarop de optie gelicht wordt, geldt als datum van (onderhandse) koopovereenkomst. Indien de optie dus na 1 juni 2018 wordt gelicht, valt men onder de nieuwe regeling.
7. Conclusie
Of men al dan niet baat heeft bij het nieuwe regime moet geval per geval bekeken worden. In functie van die beoordeling zal men al dan niet moeten anticiperen en maatregelen ondernemen door bijvoorbeeld de overeenkomsten anders te structureren.